הטבות המס מאפשרות לבעלי דירות שבבעלותם דירה במתחם לקבל דירה חדשה ללא צורך בתהליכי חיוב במסים מורכבים ויקרים. הטבות המס מקלות גם על היזם להוציא לפועל את הפרויקט.

הטבות המס ניתנות מתוקף כמה חוקים ותקנות, ובראשם סעיפים 4ו-5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 וחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.

פטור ממס שבח לדייר

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל. המס בוחן את השבח (רווח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה. כאשר בעל דירה בפרויקט פינוי בינוי מעביר את דירתו הישנה ליזם, ובתמורה מקבל דירה חדשה בבניין החדש, הוא זכאי לפטור ממס שבח. 

הפטור יינתן עד גובה הסכומים האלה (הגבוה מביניהם):

• 150% משווי הדירה הקיימת, ללא זכויות הבנייה.
• שווי דירת מגורים חדשה באותו המתחם ששטחה 120 מ"ר
• שווי דירת מגורים באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר
• החוק מאפשר בתנאים מסוימים גם קבלת דירה קטנה ואת היתרה במזומן

כמו כן יינתן פטור עבור דמי שכירות לתקופת בניית דירת התמורה.

פטור ממס רכישה לדייר

מס רכישה הוא מס שמשלם למדינה רוכש הזכות, עבור ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה בפטור ממס רכישה בעבור קבלת דירת התמורה.

מע"מ בשיעור אפס

בהתחדשות עירונית קיים מע"מ בשיעור אפס על מכירת הדירה ועל שירותי הבנייה לדירות התמורה, עד לתקרת השווי ועל פי סעיף 31א לחוק מס ערך מוסף. 

כיצד מקבלים את הטבות המס?

היזם ועורך הדין שמייצג את דיירי המתחם יבצעו בעבור בעלי הדירות את כל הפעולות הנדרשות אל מול רשויות המס לשם קבלת ההטבות.

הנחות בארנונה

החוק הסמיך את שר הפנים להתקין תקנות אשר בהתקיימן לא יחויב בעל נכס בהתחדשות עירונית על עליית מחיר הארנונה, בעקבות הגדלת דירתו בפרויקט או בעקבות שינוי התעריף באזור לאחר סיום הפרויקט. 

במטרה להקל על הדיירים החוזרים לדירותיהם את העלויות שנוספו להם בפרויקטי פינוי בינוי, פורסמו בדצמבר 2018 תקנות חדשות הנוגעות להנחה בארנונה. לפי ההנחיות, ההנחה תינתן עבור השטח שנוסף בדירת התמורה החדשה. תקופת הזכאות להנחה היא למשך 5 שנים מהמועד שבו החלה גביית הארנונה על הדירה החלופית.  ההנחה תינתן לאחר בדיקת מצבו הכלכלי של בעל הדירה ביחס למספר הנפשות המתגוררות בדירה, ובתנאי שהחזיק בדירה שלוש שנים ברציפות בטרם ההריסה.

שיעורי ההנחה בארנונה: 

• בשנה הראשונה: 100%
• בשנה השנייה: 75%
• בשנה השלישית: 50%
• בשנה הרביעית: 25%

דוגמה:

בעל דירה בשטח 75 מ"ר קיבל במסגרת פרויקט פינוי-בינוי דירה חדשה בשטח 100 מ"ר, כלומר ההפרש בין שטחי הדירות הוא 25 מ"ר.

על 25 מ"ר האלה הוא זכאי להנחה בשיעור של 100% בשנה הראשונה, 75% בשנה השנייה, 50% בשנה השלישית ו-25% בשנה הרביעית.