שלבים לקידום פרויקט בהתחדשות עירונית
שלב ראשון - פנייה לצוות המינהלת להתחדשות עירונית לבדיקת היתכנות לפרויקט
מעוניינים לבדוק ביוזמתכם היתכנות לפינוי בינוי או תמ"א 38 (לקשר לדף של פינוי בינוי ותמא 38) בבניין שלכם? יזמים, עורכי דין או אחרים הגיעו להחתים אתכם? זכרו! כדי שפרויקט התחדשות עירונית יתממש בדרך הטובה ביותר, יש לבחון אותו במספר היבטים. לנוחיותכם, צירפנו מספר סרטוני הסבר.
- תכנוני: האם חידוש המתחם מתיישב עם המדיניות התכנונית של העירייה?
- כלכלי: האם ישנו רווח כלכלי מספיק ליזם?
נשמע מסובך? אל תדאגו, אנחנו כאן בשבילכם החל מהצעד הראשון.
המינהלת להתחדשות עירונית מגישה לכם מידע שקוף ומהימן בכל היבטי בדיקות ההיתכנות, בדגש על מידע רלבנטי לתהליכי התחדשות עירונית בקרית גת: איך עושים? מה עושים? מתי עושים? ולא פחות חשוב – מה לא עושים. הבית שלכם הוא הנכס שלכם ואנחנו כאן כדי לעזור לכם לקדם את הפרויקט באופן שבו תקבלו את התמורה הטובה ביותר עבורכם, עם מגוון שירותים ללא עלות >
איך פונים אלינו?
במייל > itzikt@iftachgat.co.il | בווטסאפ > 050-5806138 | בטלפון > 08-6600946
בינתיים, ריכזנו לכם כאן את המידע החשוב ביותר, ויש גם קורס דיגיטלי >
שלב שני - התארגנות בעלי הדירות ובחירת נציגות
כל תהליך התחדשות עירונית הוא למעשה תהליך קבוצתי של מספר בעלי דירות באותו בניין, ולרוב של מספר בניינים. לשם הצלחת הפרויקט, יש צורך בהתארגנות משותפת של בעלי הדירות ובחירת נציגות. ככל שאתם, בעלי הדירות, תהיו מגובשים ומאורגנים יחד ביניכם, כך יגדל כח המיקוח שלכם מול היזמים והגורמים התכנוניים. במילים אחרות, ההשפעה שלכם תהיה גבוהה יותר ותקבלו תמורה טובה יותר עבור הנכס שלכם. כדאי להסמיך את הנציגות לפני חתימה על הסכם עם כל גורם. שימו לב שהנציגות תיקח חלק פעיל לאורך כל שלבי הפרויקט, כולל מפגשי הסברה עם כלל בעלי הדירות, תקבל עדכונים שוטפים מהיזם ותשתתף בישיבות תכנון רלוונטיות.
עצות לבחירה יעילה של נציגות:
- רצוי למנות בכל בניין במתחם ועד המונה 2-3 נציגים מבין בעלי הדירות בבניין.
- במידה שהבניין הינו חלק ממתחם שעובר כולו התחדשות, נציגי כל הבניינים יהוו את נציגות המתחם מול היזם ומול גורמי התכנון.
- על מנת להסמיך את הנציגות יש לכנס אסיפת בעלי דירות ובה יחתמו כל בעלי הדירות על כתב הסמכה. החתימות יכולות להיאסף באופן ידני או דיגיטלי.
צוות המינהלת יוכל לסייע לכם בכינוס אסיפת בעלי הדירות, בהנחיית האסיפה ובליווי הנציגות לאורך כל התהליך. בינתיים, הנה קישור למסמכים שתצטרכו:
הסמכת חברי הנציגות
- הורדה
פרוטוקול אסיפת הדיירים
- הורדה
התחייבות חברי הנציגות
- הורדה
שלב שלישי - בחירת עורך דין
מאחורי כל תהליך התחדשות עירונית ניצבת עיסקה משפטית מורכבת שמעורבים בה גורמים רבים. חתימה על הסכמים משפטיים מרובי עמודים הכתובים בשפה משפטית שאינה נגישה לרובנו מחייבת ידע וניסיון רלוונטיים, ולכן, בחירת עורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית היא תנאי הכרחי לקידום עיסקה מוצלחת עבורכם ולשמירה על זכויותיכם לאורך התהליך.
התנהלות מול עורך הדין:
- נציגות בעלי הדירות שנבחרה תפנה למספר עורכי דין, תראיין אותם ותבחר את עורך הדין המתאים ביותר בעיניה. במידת הצורך, הנציגות יכולה לכנס אסיפת בעלי דירות לעדכון בתהליך.
- על פי חוק, תשלום שכר הטירחה של עורך הדין ישולם על ידי היזם שיקדם את תהליך ההתחדשות במתחם שלכם.
חשוב לדעת!
- אף שהיזם הוא זה שישלם את שכר עורך הדין, הנאמנות של עורך הדין הנבחר היא קודם כל אליכם, בעלי הדירות. זהו חלק מקוד האתיקה עליו הוא חתום.
- עבור היזם, תשלום זה הינו חלק מהוצאות הפרויקט שלהן הוא מחויב על פי חוק. עורך דין אחר מטעם היזם ייצג אותו ואת האינטרסים שלו. במקרה שהיזם מציע לכם עורך דין מטעמו שייצג אתכם, בעלי הדירות, כדאי לבדוק היטב את התאמתו.
צוות המינהלת כאן כדי לסייע לכם באיתור עורכי דין מומלצים. אתם מוזמנים לקיים את הראיונות במשרדי המינהלת כך שנציג מטעמנו ינכח במהלך הראיונות וילווה אתכם בתהליך הבחירה.
בינתיים, מוזמנים לצפות בסרטונים הבאים:
שלב רביעי - התקשרות עם יזם
עולם ההתחדשות העירונית רווי יזמים בעלי עניין בקידום תוכניות, אך לא כולם בעלי היכולת הכלכלית או הניסיון הנדרש על מנת לקדם אותן בפועל. כיוון שמדובר בעסקה ארוכת שנים ובעלת סיכונים מרובים, כדאי לבחור את היזם בקפידה ולוודא שאכן יש ביכולתו לממש את הפרויקט. תוכלו להעזר במדריך לדיירים לעקרונות להתקשרות עם יזם וגם בהסכם לדוגמה המפורסמים באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כאן תוכלו לראות דוגמה למכתב פנייה ליזמים ויש גם סרטון הדרכה בנושא חוזים בפרויקטי התחדשות עירונית.
הנה עוד כמה דברים שחשוב לשים אליהם לב:
- היזם מחוייב לערוך כנס שבו יציג לבעלי הדירות את עיקרי ההצעה לפרויקט, וזאת עוד לפני שיחתים אתכם על הסכם.
- התמורות לבעלי הדירות ייקבעו באופן שוויוני, שקוף והוגן.
- המינהלת להתחדשות עירונית קרית גת מחייבת את היזם לממן עבור בעלי הדירות יועץ חברתי מקצועי לליווי בעלי הדירות מתחילת התהליך ועד האכלוס. לקריאה נוספת על נוהל עבודה חברתית במתחמים לחצו כאן.
- רצוי לדרוש מהיזם לממן מפקח בנייה לפרויקט שייבחר על ידי נציגות המתחם. המפקח הוא מהנדס המסייע בבחינת המפרטים, התכניות, והמשמעויות שלהם כלפי בעלי הדירות.
- אם במתחם שלכם יש בעלי דירות שלא יודעים לקרוא בעברית, ניתן לדרוש מהיזם לתרגם את כל המסמכים או תמצית שלהם לשפות שונות.
- לבעלי דירות קשישים, בעלי מוגבלויות ודיירי הדיור הציבורי מגיעות זכויות ייחודיות. כאן תוכלו לקרוא עליהן.
היזם בחר אתכם והתחיל להחתים בעלי דירות במתחם שלכם?
חשוב מאוד להימנע מחתימה עד שתבררו את נאותות היזם ויכולתו האמיתית לקדם פרויקט בעיר, שכן באמצעות חתימות אלו היזם יוכל לחסום אתכם מהתקשרות עם יזם אחר. לשם כך, צוות המינהלת עומד לרשותכם וידריך אתכם בכל צעד בתהליך.
בחרתם יזם? מזל טוב!
יזמים המעוניינים לקדם פרויקטי התחדשות בעיר נדרשים לפנות אל המינהלת ולהגיש מסמכים נדרשים. רק יזמים שיגישו את כל המסמכים ויעמדו בנהלי המדיניות בעיר יוכלו לקדם תוכניות בקרית גת.
שלב חמישי - בחירת יועצים ומפקח בנייה
התחדשות עירונית היא במהותה בנייה בלב מרקם עירוני קיים שיש בו תושבים, מבנים, רחובות, כבישים, ותשתיות. כדי שהיזם יוכל להקים מתחם מגורים שמשתלב במרקם הקיים ולמנף את פיתוח העיר, עליו להיעזר במספר יועצים: יועצים חברתיים, יועצי תנועה, יועצי נוף, יועצי תאורה ויועצי תשתיות. עליכם, בעלי הדירות, לוודא שנבחרים כל היועצים הנדרשים לתכנון שכונה שיש בה איכות חיים טובה, כזו שעומדת מאחוריה מחשבה מעמיקה על כל הפרמטרים הנדרשים. תכנון כזה ייקח בחשבון את צרכי התושבים הקיימים כפי שיעלו מהדו"ח החברתי, וישקלל אותם עם צרכי התושבים העתידיים, כלומר האוכלוסייה שתצטרף למתחם. יש לתכנן מספיק שטחים ירוקים, מוסדות ציבור, מוסדות חינוך, מקומות חנייה ותשתיות כמו מים ניקוז וחשמל.
מוזמנים לצפות בסרטון הדרכה בנושא ליווי אנשי מקצוע בפרויקט.
שלב שישי - תכנון המתחם מחדש
שלב התכנון בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא שלב מורכב, בגלל הצורך בשילוב נפחי בנייה גדולים מהקיימים, תוך שמירה על מאפיינים איכותיים קיימים, ויצירת מרקם עירוני מגוון ואיכותי. תוצר תכנוני איכותי הוא כזה שמאזן בין הצרכים והאינטרסים השונים, משלב את הבינוי החדש במרקמים הבנוי והחברתי הקיימים, ויוצר מרחב ציבורי איכותי, רציף והמשכי למרחב העירוני הקיים. לכל פרויקט התחדשות עירונית יש שלבי תכנון מעט שונים. משך התכנון שונה מפרויקט לפרויקט ותלוי ביכולת של כל בעלי העניין להסכים על חלופה שעונה על כל הצרכים: מתאימה לתכנון העירוני, לצרכי בעלי הדירות, וכלכלית ליזם. ככל שההסכמה על החלופה קורית מהר יותר, כך ניתן לקדם מהר יותר את הפרויקט. כדי לעבור משלב התכנון לשלב הביצוע יש לקבל אישור ממספר גורמים, והראשון שבהם הוא מועצת העיר. בהמשך, התכנית תעבור לוועדות התכנון. כחלק משלבי התכנון, היזמים יציגו לכם, בעלי הדירות, את התכנית. התכנית תוצג גם בהליך שנקרא שיתוף ציבור, שבו תהיה אפשרות להגיש התנגדויות לתכנית במידת הצורך.
שלב שביעי - ביצוע ואיכלוס
לאחר שהתכנית מקבלת היתר, היזם מפנה אתכם, בעלי הדירות במתחם, לדיור חלופי ונושא בעלויות השכירות הנדרשות לכל תקופת הפינוי ועד לבניית הדירות החדשות. עם תום הבניה, הדיירים מקבלים את המפתחות. כל דייר עובר לגור בדירה שהובטחה לו בבניין החדש. את הבניינים הישנים מחליפים כעת בניינים חדשים עם תשתיות חדשות ואיכותיות. בשלב זה, חשוב לקבל הנחיות והסברים מפורטים מהיזם ו/או מהקבלן ובליווי המפקח לתפעול שוטף ותקופתי של הבניין. שלב זה יכול להימשך בין מספר חודשים למספר שנים.
