בכל פרויקט התחדשות עירונית יש שיתוף פעולה הכרחי בין שלושה גורמים:
פרויקט יכול להתחיל מכל אחד מבעלי העניין, אך לשם יציאתו אל הפועל והצלחתו, דרושה הירתמותם של שלושת הגורמים ושיתוף פעולה מלא ביניהם. משמעות הדבר היא שישנם שלושה תרחישים אפשריים להתחלת פרויקט:
אפשרות א:
נניח ששכן א' מדבר עם שכן ב' ושניהם רוצים לבדוק האם יש היתכנות כלכלית לחידוש הבניין שלהם והבניינים הסמוכים. הם מדברים עם שכן ג' מהבניין משמאל ועם שכן ד' מהבניין מימין וכולם מסכימים ששוה לבדוק. יחד הם פונים למינהלת להתחדשות עירונית ומבקשים סיוע בבדיקת היתכנות לפרויקט התחדשות עירונית.
במידה ובדיקת ההיתכנות הראשונית תראה שיש היתכנות לפרויקט מבחינה תכנונית, כלכלית וחברתית, אפשר להתקדם אל יתר השלבים. פירוט על שלבים אלה תוכלו למצוא כאן.
אפשרות ב:
יזמים בתחום ההתחדשות העירונית עסוקים באופן מתמיד באיתור הזדמנויות ליצירת רווח משמעותי עבורם. הם מסתובבים בשטח ובוחנים את הרלוונטיות של מתחמים לחידוש. לעיתים, כשיזם מזהה מתחם בעל פוטנציאל רווח, הוא פונה לבעלי הדירות, מספר על כוונותיו ומחתים אותם הסכם התחייבות ראשוני (נון שופ – לינק למושג במילון המושגים). במסגרת הסכם זה בעלי הדירות מביעים את הסכמתם לכך שהיזם יבצע בדיקות היתכנות מעמיקות יותר ויתחיל לקדם תוכנית לחידוש המתחם שבו הם גרים. בחתימתם, בעלי הדירות מתחייבים לא לפנות ליזם אחר בזמן בדיקות ההיתכנות – לתקופה של מספר חודשים.
במידה ובדיקת ההיתכנות הראשונית תראה שיש היתכנות לפרויקט מבחינה תכנונית, כלכלית וחברתית, אז ממשיכים להתקדם לפי השלבים. פירוט על שלבים אלה תוכלו למצוא כאן.
אפשרות ג:
ישנם מקרים בהם הרשות המקומית, באמצעות המינהלת להתחדשות עירונית, יוזמת את פרויקט ההתחדשות העירונית. מדובר על מתחמים שהינם מרכזיים ביכולת שלהם לפתח את העיר ובחירת מתחמים אלו מתבצעת במועצת העיר ותואמת את תוכנית המדיניות העירונית.
במקרים אלה הרשות המקומית פונה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה להכריז על המתחם כמיועד להתחדשות. במידה ומתקבל האישור, המתחם זוכה לתכנון סטטוטורי על ידי הוועדה הבין-משרדית ולהטבות מיסוי משמעותיות אשר מסייעות ליצירת היתכנות כלכלית לפרויקט.
במקרים אלו, הרשות מבצעת את בדיקות ההיתכנות, מכינה תוכנית תכנונית למתחם, מקבלת את כל ההיתרים הנדרשים ואז פונה לבעלי הדירות, משתפת אותם בתהליך, ומזמינה אותם להגיב על התוכניות. כאשר מתגבשת תוכנית סופית מוציאה הרשות מכרז ליזמים לביצוע הפרויקט.
במקרה זה המינהלת היא האחראית לביצוע תסקיר חברתי, לבניית הסכמות עם בעלי הדירות וליצירת תהליך תכנון משתף.
