הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא הגורם הממשלתי המופקד על תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. הרשות מקדמת ומעודדת את הפעילות להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. הרשות מסייעת במימון תכניות שונות, בהקמת מינהלות עירוניות, בהדרכה מקצועית לדיירים ובהסרת חסמים מבניים וחוקיים.
כאן תוכלו לקרוא עוד על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית > 

בעיר מקודמים 14 מתחמים בעלי אור ירוק להתקדמות. יש מתחמים נוספים בשלב ראשוני שההיתכנות שלהם למימוש אינה ברורה. 

למפת הפרויקטים לחצו כאן >

לרשימת הפרויקטים לחצו כאן  >

כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית יש צורך לעמוד בכמה תנאים:

1. המבנים נמצאים באזורים עירוניים ותיקים.
2. המדיניות העירונית לגבי התחדשות עירונית תומכת ומאפשרת קידום פרויקטים באזור. 
3. פרויקטים של תמ"א 38:
   א. מבנים שנבנו לפי תקני בנייה ישנים, כלומר שההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980.
   ב. מבנים שאינם עומדים בתקן 413 לרעידות אדמה.
4. כל הפרויקטים נדרשים להיות בעלי כדאיות כלכלית למבצע הפרויקט, כלומר ליזם. בפרויקטים של פינוי-בינוי נבחנת הכדאיות הכלכלית לפי תקן שמאי 21. 

ניתן לבדוק כדאיות כלכלית באמצעות המחשבון לחישוב כדאיות כלכלית של מתחמי פינוי ובינוי.

בקיצור רב, אלה חמשת הצעדים בהתחדשות עירונית:

1. לימוד הנושא ובדיקה ראשונית – הכרת המסלולים השונים, בדיקת היתכנות ראשונית (תכנונית וכלכלית), התייעצות עם אנשי מקצוע (יועץ משפטי, יועץ חברתי, אדריכל, שמאי).
2. התארגנות – איתור צוות מוביל, תכנית פעולה להתארגנות, מיפוי בעלי הדירות ועריכת כנסי דיירים לבחירת נציגות דיירים רשמית ומוסמכת.
3. בחירת עו"ד – היכרות עם הסכם המדף לשירותים משפטיים, המלצות בטרם התקשרות (תכולת עבודה, מנגנון היפרדות), היכרות עם זכויות כגון ערבויות ובטחונות.
4. התקשרות עם אנשי מקצוע – אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט כמו מפקח בניה ושמאי.
5. השתתפות בתכנון הפרויקט – היכרות עם תהליך התכנון ואבני הדרך למימוש הפרויקט, צמתים חשובים תכנונית וחברתית והבנת תהליך אישור הפרויקטים, בניית חזון למתחם, תכנית וכלים לשיתוף ציבור בתכנון.

יצרנו עבורכם גם מדריך מפורט יותר שנמצא כאן >

לא באופן רשמי, אולם ניתן לקבל מהמינהלת שמות של נציגי דיירים שקיימו בפרויקטים שונים תהליכי עומק שקופים ומסודרים לבחינת ובחירת עו"ד דיירים. כיום מקובל שאנשי מקצוע ויועצים מספקים שירות לבעלי דירות, לעיתים עוד טרם בחירת היזם, בהנחה ששכר טרחתם ישולם על ידי יזם עתידי, לכשייבחר.

בנוסף, הכנו עבורכם סרטון עם טיפים לבחירת עורך דין, שנמצא כאן >

במסגרת תכניות להתחדשות עירונית ניתנות הטבות מס לבעלי הדירות הנמצאות בתהליך של התחדשות עירונית (ישנן הטבות שונות במסלול פינוי-בינוי ובמסלול תמ"א 38). ההטבות מגדילות את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט לכל הצדדים השותפים – התושבים והיזמים. במדריך הזה תמצאו את פירוט הטבות המס.

פטור ממיסים ניתן כדי לעודד קידום פרויקטים של התחדשות עירונית ומתייחס באופן שונה לפרויקטים שונים:

• פרויקטים של פינוי-בינוי –  אין הגבלה על מספר יחידות הדיור במתחם פינוי-בינוי בבעלות אותו האדם, לעניין הפטור ממיסים. מתחם פינוי-בינוי, לעניין פטור זה – מתחם שהוכרז על ידי שר הבינוי והשיכון או על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
• פרויקטים של תמ"א לחיזוק ולעיבוי (38/1) – אין הגבלה על מספר יחידות הדיור בבניין בבעלות אותו אדם לעניין פטור ממיסים.
• פרויקטים של תמ"א להריסה ולבנייה מחדש (38/2) – הפטור ממס ניתן עבור דירה אחת לכל דייר בכל מבנה.

התמורות משתנות בהתאם לסוג הפרויקט (פינוי-בינוי או תמ"א 38) וכן בהתאם למדיניות העירונית.
למידע על התמורות בפרויקטי פינוי-בינוי >
למידע על התמורות בפרויקטי תמ"א 38 >

כיום מקובל בשוק ההתחדשות העירונית שהיזמים משלמים על מלוא עלויות הפרויקט. החל בעלויות הבנייה, דרך עלויות שכר הדירה (בפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א הריסה ובנייה) וכלה בבעלי מקצוע הנותנים שירות לדיירים כגון עורך דין שייצג את הדיירים, מפקח על הבנייה ועוד.

אם התמורות המוצעות נמוכות מדי לטעמכם, אנו מציעים כי תנהלו משא ומתן מול היזם. הַביעו את אי-שביעות רצונכם ובקשו לראות את ההערכות השמאיות שביצע. תוכלו לבקש גם מימון של שמאי עצמאי מטעמכם כדי לנסות להפיג את חששותיכם (היזם אינו מחויב לממן זאת אבל ייתכן שיסכים). אם עדיין אינכם מרוצים מגובה התמורות, תוכלו לנסות לפנות ליזם אחר ולבדוק את התמורות שהוא מציע לכם. יחד עם זאת, יש לשים לב כי שהעיריות ומוסדות התכנון קובעים מהו תחשיב התמורה שייקחו בחשבון לעניין קביעת זכויות הבנייה. במקרים אלה, סביר להניח כי היזם לא יחרוג מהתמורה שבתחשיב. 

דיירים המתלבטים לגבי עסקות פינוי ובינוי שהוצעו להם, יכולים לפנות למינהלת להתחדשות עירונית קרית גת. המינהלת תגיש לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בקשה בשמכם למנות ולקבל חוות דעת של שמאי פינוי ובינוי. תפקידו העיקרי של השמאי הוא לבחון עסקה שהציע יזם לבעלי דירות, ולקבוע האם היא כדאית מהבחינה הכלכלית עבור בעלי הדירות, ואם לא, מה יידרש כדי להפוך אותה לכלכלית. חוות הדעת של השמאי תהווה ראיה לכאורה בדיון בבית משפט ככל שתוגש תביעת דייר סרבן. שכרו של השמאי ישולם על ידי היזם בתעריף שנקבע בתקנות.

שמאי פינוי-בינוי ימונה על ידי הרשות הממשלתית בשני מקרים עיקריים:

1. כאשר קיים רוב מיוחס של בעלי דירות המעוניינים בעסקת פינוי ובינוי, הם רשאים לפנות למנהל הרשות הממשלתית על מנת שימנה שמאי פינוי ובינוי.
   רוב מיוחס לעניין זה הוא: 67% לפחות מבעלי הדירות שבמקבץ (בניין או כמה בניינים, שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי), אשר 67% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כמו כן, בכל בניין במקבץ צריך להתקיים התנאי הבא:
   א. למעלה מ-50% מהדירות בבניין הסכימו לעסקה.
   ב. לרוב הדירות שבסעיף א' מוצמדים למעלה מ-50% מהרכוש המשותף. 
2. במקרים שבהם הוגשה תביעה של בעלי דירות לביצוע עבודות לחיזוק ותוספת בנייה או הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38, יוכל המפקח על הבתים המשותפים לפנות למנהל הרשות הממשלתית לצורך מינוי שמאי פינוי-בינוי.

למידע נוסף אודות הגשת הבקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי >

"הסכם לארגון עסקה" הוא הסכם שעניינו ארגון בעלי דירות בבית משותף לשם קידום עסקה ואשר מתקיימים לגביו 3 הסעיפים האלה:

1. הוא אינו עסקת פינוי ובינוי או תמ"א 38
2. הוא כולל התחייבות של בעל הדירה למארגן לבלעדיות לתקופה מוגבלת
3. ישנם לוחות זמנים קצובים להליך הארגון

תוקפו של הסכם ארגון עסקה מוגבל על פי חוק בהתאם לשיעור החותמים מקרב בעלי הדירות במתחם ובהתאם להתקדמות הפרויקט. לפירוט ראו בסעיפים 6-5 בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017 >

לא, על פי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 חובה לארגן כנס דיירים לפני החתמה על הסכם ארגון. כדי להבטיח קיום כנס משמעותי נקבעו בחוק שיעורי השתתפות בכינוס לצורך חתימה על עסקת ארגון:

• 40% מבעלי הדירות בבית המשותף (בחישוב לא ייכללו דירות ציבוריות).
• בבית משותף עם 17 דירות לפחות, נדרשים 40% השתתפות בשני כינוסים במצטבר, ובלבד שבכינוס הראשון השתתפו לפחות 30% מבעלי הדירות ובכינוס השני השתתפו לפחות 20% מבעלי הדירות.

בפרויקט שנחתמה בו עסקה ראשונה לאחר 14 בפברואר 2022, חייב יזם, בטרם יחתים דייר על עסקה ראשונה, לכנס אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף ולמסור לבעלי הדירות מסמך עם עיקרי הצעתו.
פירוט בדבר אופן עריכת הכינוס וההודעה עליו ניתן לקרוא כאן >

• פורסמה הודעה על הכינוס כנדרש עשרה ימים מראש.
• בכינוס יהיה שיעור השתתפות מינימלי של 40% מבעלי הדירות. אחרת יש לערוך כינוס נוסף לצורך השלמה, ושיעור השתתפות בשני הכינוסים יחד יהיה 30% לפחות.
• היזם פירט במהלך הכינוס את סוג העסקה, את ניסיונו, אילו בתים צפויים להיכלל בפרויקט ומיהם הגורמים הפועלים מטעמו.
• היזם כלל בכינוס מתורגמן ככל שנדרש.
• היזם מסר לבעלי הדירות את פרוטוקול הכינוס כנדרש.בשל אי עמידה בחובת הכינוס רשאים רוב בעלי הדירות לבטל את ההתקשרות עם היזם (אם לא התקשר עד אותה העת עם 40% מבעלי הדירות).

להרחבה על חובת הכינוס לחצו כאן >

שבועיים לפחות לפני חתימת עסקה ראשונה בבית משותף ימסור היזם לכל בעלי הדירות מסמך עם עיקרי הצעתו, אשר יכלול מידע על העסקה, על היזם, התחייביות היזם בעסקה, עלויות עתידיות צפויות, מועד תפוגת ההצעה ועוד. בשל אי עמידה בחובה זו רשאים רוב בעלי הדירות לבטל את ההתקשרות עם היזם (אם לא התקשר עד אותה העת עם 40% מבעלי הדירות).

לחצו להרחבה על חובת מסירת מסמך עיקרי הצעה >

הסכם פינוי-בינוי או עסקת פינוי-בינוי: חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף שבו מתחייב בעל הדירה למכור את הדירה שבבעלותו (או חלק מזכויותיו בבית המשותף) לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, בהתאם לתוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה. לחוזה מצורף ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו של היזם לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה. בין השאר יכלול החוזה את הרכיבים האלה:

1. העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה
2. המועדים המרביים לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה
3. פרטי הגורם שיבצע את עבודות הבנייה או התנאים לבחירת גורם זה וניסיונו של הגורם בתחום
4. התחייבות היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה להבטחת התחייבויות היזם לפי החוזה

כן, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה הסכם לדוגמה שמטרתו לסייע בידי בעלי הדירות ועורכי הדין המייצגים אותם לקבוע את דרך ההתנהלות של הצדדים לאורך הפרויקט, תוך שמירה על הגינות מרבית ביחס לכל השותפים בו.

הסכם לדוגמה בין בעלי דירות ליזם לעסקת פינוי-בינוי

להורדת הסכם תמא 38

ציגות דיירים מסייעת לבעלי דירות בפרויקט של התחדשות עירונית בהתארגנות לצורך קידום ומימוש הפרויקט ולשמירה על קשר שוטף מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגן ועוד), המינהלת להתחדשות עירונית, הרשות המקומית ומוסדות התכנון. הנציגות צריכה להיבחר על ידי בעלי הדירות ואינה חייבת להיות זהה לוועד הבית. עבודת הנציגות נעשית לרוב בהתנדבות, נמשכת על פני שנים רבות וכוללת יכולת הבנה של מורכבות התהליך ויכולת פישוט המידע והעברתו לשאר הדיירים.

חשוב להדגיש שהנציגות היא גורם שאמור להעביר מידע בין הדיירים והיזם ולבנות ביניהם יחסי אמון. הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הנכסים ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט. עם זאת, לרוב הסכם עם יזם או עם מארגן כולל מנגנון קבלת החלטות מהיר, שבמסגרתו הנציגות ממונה להיות מוסמכת להחליט החלטות בנוגע להתנהלותו השוטפת של הפרויקט. מומלץ כי בהסכמים יוגבל תפקידה של הנציגות להחלטות שוטפות בלבד, אשר אין להן השלכה מהותית על אופי הפרויקט ועל התנהלותו. להרחבה, קראו על עקרונות לבניית נציגות דיירים לארגון תהליך התחדשות עירונית ולקידומה >

דייר סרבן הוא בעל דירה בבית משותף שמסרב לחתום על הסכם פינוי-בינוי או שמתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, לאחר שרוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הסכים לעסקה. רוב מיוחס לעניין זה – 66% מבעלי הדירות במקבץ ולפחות 60% מבעלי הדירות בכל בניין. דייר סרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ שהסכימו לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.

לחילופין, בית המשפט אשר בחן את המקרה וקבע כי סירובו אינו סביר, רשאי למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקומו על העסקה. במקרה של דייר סרבן אשר התנגדותו לעסקה נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, רשאי בית המשפט לקבוע כי  זכויותיו של הדייר "עבריין הבנייה" או חלק מהן לא יובאו בחשבון בחישוב הרוב המיוחס.

1. כשהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית. 
2. כשלא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או שלא הוצעו מגורים חלופיים הכוללים התאמות אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות.
3. כשלא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות.
4. כשקיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגינן ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, אינו סביר.
5. אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו הוא אדם עם מוגבלות והתנאים שנקבעו בחוק בנוגע להתאמות לדירת הקבע החלופית, לא התקיימו.

הגדרת דייר קשיש: בעל דירה המתגורר בדירה שנתיים לפחות ומלאו לו 70 שנים עד מועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על הסכם עם היזם.

זכויות קשישים בתהליכי התחדשות עירונית:

1. היזם מחויב לממן במשך חמש שנים את הפרש הוצאות הניהול והתחזוקה (ועד הבית) בבניין חדש עבור קשישים המקבלים הבטחת הכנסה, אם זו דירתם היחידה.
2. היזם חייב להציע לקשישים חלופות תמורה ייעודיות עבורם לצד הצעה לדירת התמורה. היזם רשאי לבחור להציע לקשיש אחת מהחלופות האלה:
   2.1. מתן אפשרות לקשיש לבחור אחת משלוש חלופות מחוץ לפרויקט: 
       2.1.1 מימון מעבר לדיור מוגן ותשלום ההפרש הכספי עד לשווי דירת התמורה שהיה זכאי לה בפרויקט.
       2.2.2 רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור הקשיש, בשווי דירת התמורה. 
       2.2.3 קבלת שווי דירת התמורה במזומן לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, לא יאוחר ממועד הפינוי.
   
   על פי החוק, היזם נדרש להציע לקשישים בני 75 ומעלה פתרון דיור מחוץ לפרויקט, אשר יחסוך את הצורך במעבר לשכירות, באחת משלוש החלופות שבסעיף זה. 

     2.2. מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט בשווי מצטבר של דירת התמורה. 

    2.3. מתן דירה חדשה בפרויקט הקטנה מדירת התמורה, בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.

להרחבה קראו כאן >

1. דיירי דיור ציבורי רשאים לחזור ולהתגורר בדירה חדשה במתחם המחודש. הם רשאים גם לקבל חלופות נוספות ממשרד הבינוי והשיכון לרבות מעבר לדירה ציבורית אחרת, או לבית דיור מוגן.
2. הדיירים לא יחויבו בתשלום שכר דירה נוסף על שכר הדירה  ששילמו לפני הפרויקט.
3. הדיירים לא יחויבו בתשלום הוצאות ניהול ותחזוקה (ועד הבית) במתחם או בבניין שבו נמצאת הדירה, בסכום העולה על זה ששילמו  לפני הפרויקט.

שימו לב! סעיפים 2 ו-3 כפופים לנהלי משרד הבינוי והשיכון. 

לעיון במדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בהתחדשות עירונית לחצו כאן >

להרחבה קראו כאן >

תפקיד הממונה על פניות דיירים הוא לברר פניות של דיירים בעניינים הנוגעים למיזמי התחדשות עירונית.

כך למשל, ניתן לפנות לממונה בנושאים האלה:

• התנהגות מינהלות עירוניות, יזמים,  דיירים אחרים, כולל טענות להפעלת לחץ בלתי סביר על דייר כדי שייתן את הסכמתו להצטרף לפרויקט.
• התנהגות של מארגנים שלא בהתאם להוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, כגון: מארגן שלא פעל לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, או שלא מסר כל מידע שיש בידיו בעניין מהותי הנוגע לעסקה.
• במקרה בו בעל דירה חתם על עסקת פינוי ובינוי בשפה שאינה ידועה לו ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו.

לפנייה לממונה לחצו כאן >

1. פנייתו של דייר אל הממונה מוצדקת בשל הפרת הוראות כל דין.
2. הסכם ארגון פקע בהתאם להוראות סעיפים 5 ו-6  חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017.
3. עסקת פינוי ובינוי בטלה בנסיבות בהן נחתמה בהחתמה פוגענית בהתאם לסעיף 5ב לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006.

קביעה כאמור תהווה ראיה לכאורה לנקבע בה בכל הליך משפטי.